Консультация юриста: Записаться
на консультацию
+7 (905)5555-200
e-mail: 9055555200@mail.ru
Главная  /  Для физических лиц /  Жилищные дела /  Судебная практика по жилищным делам /  о признании договора купли-продажи квартиры недействительным

о признании договора купли-продажи квартиры недействительным


Наш телефон +7-905-5555-200

 

Дело № 2-ХХХ/09 ХХ ххххх 2009 года

                                                                                                                РЕШЕНИЕ
                                                                                         ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Василеостровский районный суд г.Санкт-Петербурга в составе:
председательствующего судьи Быстровой Г.В.,
при секретаре Можаевой Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-ХХХ/09 по иску К. к Б. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным,

                                                                                                               УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с требованиями к ответчику о признании договора купли – продажи квартиры от 09.08.2006 года и регистрацию права частной собственности (свидетельство о государственной регистрации права частной собственности от 24.08.2006 года, запись регистрации № хххх) недействительными. В обоснование указывается, что в соответствии с договором № ХХ передачи квартиры в собственность граждан, заключенного с Территориальным управлением ХХХХХ района Санкт-Петербурга от 05.03.2003 года, зарегистрированного Государственным учреждением юстиции «Городское бюро регистрации прав на недвижимость» Санкт-Петербурга от 01.04.2003 года, истец являлся собственником квартиры ХХ, корп. ХХ, дома ХХ по ул. ХХХХХ в Санкт-Петербурге. 22.04.2006 года между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи указанной квартиры. 09.08.2006 года, под угрозой здоровью истца, между истцом и ответчиком был заключен основной договор купли-продажи квартиры, однако расчет по договору ответчиком произведен не был. Договор купли-продажи квартиры от 09.08.2006 года считает недействительным по тем основаниям, что он был заключен под влиянием обмана, насилия, угрозы со стороны ответчика, поскольку рыночная стоимость квартиры по договору была значительно занижена, расчеты за квартиру произведены не были, у ответчика отсутствовали намерения по использованию данной квартиры по назначению, т.е. для проживания в ней, поскольку она Б. не осматривалась, однако это не помешало заключить Б. с КБ «Х БАНК» (ООО) договор ипотеки от 14.12.2006 г. и произвести её оценку, дав банку гарантию, что кроме него лиц, имеющих право пользоваться спорной квартирой, нет, что не соответствует действительности.
19.11.2009 года истец уточнил свои требования, просит признать договор купли-продажи квартиры от 09.08.2006 года и регистрацию права частной собственности недействительными.

 Истец К., его представитель – С., действующий на основании ордера и доверенности 78 ВИ 564397 от 2008 года сроком на три года в судебное заседание явились, исковые требования поддержали.
 Ответчик Б. в судебное заседание явился, исковые требования не признал, пояснил, что иск не обоснован, поскольку денежная сумма за квартиру была выплачена истцу в полном объеме, угроз в адрес истца и обмана со стороны ответчика не было, на момент заключения сделки К. был вменяем, кроме того, истцом пропущен срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной, который составляет один год.
 Представитель третьего лица ООО КБ «Х Банк» - Г., действующий на основании доверенности от 29.07.2009 г., в судебное заседание явился, против удовлетворения исковых требований возражал, пояснил, что оснований для признания недействительным договора купли-продажи не имеется.
Третье лицо нотариус А. в судебное заседание не явилась, в судебном заседании 13.10.2009 года участвовала и пояснила, что о существовании предварительного договора ей не было известно. Договор купли-продажи квартиры от 09.08.2006 года является основным и ею удостоверен. В договоре четко указаны стороны, цена квартиры, что он заключен добровольно и без воздействия со стороны, при его заключении стороны находились во вменяемом состоянии, их дееспособность было проверена. В п. 4 договора указано, что расчет за квартиру произведен полностью. Техническая характеристика квартиры при заключении договора не требуется. Полагает, что договор был заключен и удостоверен в соответствии с требованиями закона, в Управлении Федеральной Регистрационной Службе по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (далее по тексту УФРС по СПБ и ЛО) была проведена его регистрация. При этом продавец К. не сообщал ей о том, что подписывает договор под угрозой и обмане со стороны покупателя, иначе такой договор не был удостоверен. Особое внимание она всегда обращает на цену договора, стороны натаивали на том, что оплата по договору в сумме 420 000 рублей уже произведена до его подписания.
Третье лицо Управление Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области, в судебное заседание не явился.

Суд, определив в порядке ст. 167 ГПК РФ рассмотреть настоящее гражданское дело в отсутствие не явившихся третьих лиц, для извещения которых о дате судебного заседания судом были предприняты все возможные способы, заслушав истца и его представителя, ответчика, представителя третьего лица ООО КБ «Х Банк», изучив представленные письменные доказательства, оценив относимость, допустимость и достоверность каждого из представленных доказательств в отдельности, а также их взаимную связь и достаточность в совокупности, заслушав показания свидетеля, приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что спорной жилой площадью является квартира, расположенная по адресу: Санкт-Петербург, ул. ХХХХ д. ХХ, корп. ХХ, кв. ХХ.
22.04.2006 года между К. и Б. был заключен предварительный договор купли-продажи спорной квартиры за сумму в размере 2 000 000 рублей 00 копеек в срок до 01.09.2006 года.
13.05.2006 года между К. и Б. был заключен предварительный договор купли-продажи спорной квартиры, за сумму в размере 2 000 000 рублей 00 копеек в срок до 01.09.2006 года, заверенный нотариусом В.
09.08.2006 года между К. и Б. был заключен договор купли-продажи спорной квартиры, согласно которого отчуждаемая квартира продана по соглашению сторон за 420 000 рублей, которые уплачены покупателем продавцу до подписания настоящего договора вне стен нотариальной конторы (договор купли-продажи 78 ВЕ681155, заверенный нотариусом А.).
28.08.2006 года в УФРС по СПб и ЛО в соответствии с договором купли-продажи от 09.08.2006 года была произведена регистрация права частной собственности на имя Б. на спорную квартиру (свидетельство л.д. 10).
14.12.2006 года между Б. и ООО КБ «Х Банк» был заключен договор ипотеки квартиры ХХ, корп. ХХ, дома ХХ по ул. ХХХХХ в Санкт-Петербурге на сумму 139 500 долларов США, на срок 242 месяца под 12 % годовых (договор ипотеки № ХХ-2006).
Рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 07.12.2006 года составляла 186 000 долларов США, что эквивалентно 4 871 024 рублей по курсу ЦБ РФ на дату проведения оценки (отчет № ХХ-ХХ-2006 об оценке рыночной стоимости квартиры ХХ, корп. ХХ, дома ХХ по ул. ХХХХХ в Санкт-Петербурге).
В ходе судебного разбирательства в обоснование требований истец указал, что договор купли-продажи квартиры по заниженной рыночной стоимости от 09.08.2006 года был заключен под влиянием обмана, насилия, угрозы со стороны Б., что влечет недействительность данной сделки, в подтверждение указанного обстоятельства указал, что по факту угроз со стороны Б. в 2005 году К. был вынужден обратиться в РУВД по ХХХХ району г.Санкт-Петербурга.
Как усматривается из представленных в материалах дела документов, обращений К. по факту угроз со стороны Б. в УВД по ХХХХ району Санкт-Петербурга не поступало, данных, указывающих на наличие состава преступления в действиях Б. истцом не представлено, а судом не добыто, в возбуждении уголовного дела отказано (уведомление об отказе в возбуждении уголовного дела).
Как истец, так и ответчик пояснили в судебном заседании, что данными о наличии возбужденного уголовного дела по факту угроз насилия со стороны Б. в адрес истца, связанных с заключением оспариваемого договора купли-продажи, не располагают.  
Допрошенный в судебном заседании от 26.06.2009 года свидетель М., которая является бывшей супругой истца и от брака имеется несовершеннолетний сын, показала, что у нотариуса при заключении договора купли-продажи не присутствовала, на момент сделки К. нужны были деньги и изначально сделка не предполагала продажу квартиры, и денежных средств, переданных за спорную квартиру, она не видела, Между ней и К. сложились очень доверительные отношения, поэтому, если бы Б. передал К. денежные средства, то ей об этом было бы известно. О конфликтных отношениях, сложившихся между К. и Бондаренко А.В., свидетелю было известно.
У суда нет оснований не доверять показаниям указанного свидетеля, поскольку он предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний по ст.307 УК РФ. Однако, факт того, что свидетелю не было известно о передаче денежных средств по договору купли продажи, не может являться бесспорным доказательством того, что денежные средства по договору купли-продажи не передавались.
Пунктом статьи 454 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Статьей 550 ГК РФ установлено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Согласно ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В соответствии со ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
В своих требованиях истец просит признать вышеуказанный договор купли – продажи от 09.08.2009 года, его регистрацию недействительными, ссылаясь на то, что его обманули, поскольку указанный договор был заключен под влиянием угроз со стороны ответчика и денежных средств за продажу спорной жилой площади им не получено.
В п.п. 4, 5, 13 оспариваемого договора купли-продажи от 09.08.2009 года указано, что отчуждаемая квартира продана по соглашению сторон за 420 000 (четыреста двадцать тысяч) рублей, которые уплачены «покупателем» «Продавцу» до подписания настоящего договора вне стен нотариальной конторы. Расчеты произведены полностью. Стороны подтверждают, то не заблуждаются относительно реальной стоимости отчуждаемой квартиры. При подписании настоящего договора стороны подтверждают в присутствии нотариуса, что они дееспособны, не ограничены, под опекой, попечительством, а также патронажем не состоят, по состоянию здоровья могут самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять обязанности, не страдают заболеваниями препятствующими осознать суть подписываемого договора и обязательств его заключения, что у них отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях.
При таких обстоятельствах доводы истца о том, что денежные средства Б. при заключении договора купли-продажи спорной квартиры ему не передавал, а договор был заключен под влиянием угроз и обмана со стороны Б., не нашли своего объективного подтверждения материалами дела, в соответствии со ст.56 ГПК РФ истцом не доказаны, в связи с чем суд не находит оснований для признания оспариваемого договора купли-продажи недействительным, равно как и для признания недействительной государственной регистрации права частной собственности от 24.08.2006 года, и исковые требования К. удовлетворению не подлежат.
Договор купли – продажи от 09.08.2006 г. соответствует всем требованиям гражданского законодательства, данный договор заключен в письменной форме, подписан сторонами, удостоверен нотариально, возникшее на его основании право собственности на недвижимое имущество (спорную жилую площадь) было зарегистрировано в соответствии с требованиями законодательства.
Ссылка истца на то, что сумма, за которую Б. была продана квартира, значительно отличается от той, которая указана была в предварительном договоре купли-продажи, является несостоятельной, поскольку истцом не доказан факт стечения тяжелых обстоятельств, вследствие которых он был вынужден совершить указанную сделку на крайне невыгодных для себя условиях.

В судебном заседании ответчик Б. заявил о пропуске истцом срока исковой давности для обращения в суд с требованиями о признании сделки недействительной.
В соответствии с п. 2 ст. 181 ГК РФ в редакции ФЗ от 21.07.2005 года № 109-ФЗ, срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий её недействительности составляет один год.
Договор купли-продажи был заключен между сторонами по делу 09.08.2006 года, с требованием о признании сделки недействительной истец обратился 25.12.2008 года, то есть по истечении годичного срока, что в соответствии со ст.199 ГК РФ является основанием для вынесения судом решения об отказе в иске.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.179 ГК РФ, ст.ст.12, 55-57, 67, 68, 167, 194-199, ГПК РФ, суд,

                                                                                                                   РЕШИЛ:

В иске К. к Б. о признании договора купли-продажи квартиры ХХ, корп. ХХ, дома ХХ по ул. ХХХХХ в Санкт-Петербурге недействительным – отказать.
Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение десяти дней со дня составления мотивированного решения путем подачи кассационной жалобы через Василеостровский районный суд Санкт-Петербурга.

Судья:  

 

Рейтинг@Mail.ru
Копирование материалов разрешено с указанием прямой ссылки © Правовая группа адвоката Чумакова А.А. 2010-2017