Договор строительного подряда

Статья 740. Договор строительного подряда

1.По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.
2.Договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения иди иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Правила о договоре строительного подряда применяются также к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений. Подрядчик принимает на себя обязанность обеспечить эксплуатацию объекта после его принятия заказчиком в течение указанного в договоре срока.
3.В случаях, когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина (заказчика), к такому договору соответственно применяются правила о правах заказчика по договору бытового подряда.

Комментарий:

1. Договор строительного подряда - один из наиболее распространенных на практике видов договора подряда. Как и все другие выделенные в гл.37 ГК договоры, он обладает родовыми признаками подряда. Эти признаки закреплены в п.1 ст.721 (см. коммент. к ней). Основной признак, по которому выделяется договор строительного подряда и с которым, в конечном счете, связан его специальный правовой режим, закреплен в _3 гл.37 ГК. Это - особый характер выполняемых работ и их результата.

2. Предшественником данного договора был подряд на капитальное строительство. Этому договору посвящались принятые в разное время на уровне Правительства СССР Правила о договорах подряда на капитальное строительство (СП СССР, 1987, N 4, ст.19). ГК 1964, как и Основы ГЗ, выделяли этот же договор. Разница состояла лишь в том, что в ГК 1964 договор подряда на капитальное строительство был урегулирован как самостоятельный тип договора, наряду с подрядом, а в Основах ГЗ - лишь как его разновидность. Последний вариант стал возможным потому, что Основы ГЗ, как и впоследствии ГК, исключили из определения договора строительного подряда указание на его плановый характер, а также ограничили вмешательство государства в определение взаимных прав и обязанностей контрагентов.

3. ГК 1964 признавал предметом договора подряда на капитальное строительство "постройку и сдачу объекта". Соответственно последние по времени их принятия Правила о договорах подряда на капитальное строительство сводили его смысл к обеспечению и вводу в действие производственных мощностей, объектов, зданий и сооружений, а также жилых домов и других объектов социального назначения. Однако уже Основы ГЗ указали на две сферы применения соответствующих договоров: строительство и сдачу объекта, с одной стороны, и выполнение обусловленных договором строительных работ, с другой. Об этих же двух возможных сферах идет речь в п.2 ст.740 ГК, который особо выделяет необходимый для строительных работ признак: они должны быть нераздельно связаны со строящимся объектом.

4. В коммент. параграфе широко используется термин "объект строительства". Очевидно, под этим следует понимать отдельно стоящее здание или сооружение. Имеются в виду также неразрывно связанные с ним оборудование, инструменты, а также инвентарь, разного рода эстакады, внутренние инженерные сети, канализация, водоснабжение, газо- и теплопроводы, электроснабжение, радиофикация, подсобные и вспомогательные надворные постройки и различного рода иные работы и затраты. Необходимым признаком объекта следует считать то, что на строительство, реконструкцию или расширение того, что считают "отдельным объектом", были составлены отдельный проект и смета. При этом, очевидно, если на строительной площадке по проекту (рабочему проекту) возводится только один объект основного назначения, без строительства подсобных и вспомогательных объектов (например, в промышленности - здание цеха основного назначения, на транспорте - здание железнодорожного вокзала, в жилищно-гражданском строительстве - жилой дом, театр, школа, городской мост и т.п.), то понятие объекта строительства совпадает с понятием стройки. Здание (корпус), в котором размещаются несколько цехов, есть основание признавать единым объектом.

5. Из п.2 следует, что договоры на выполнение работ по капитальному ремонту зданий и сооружений по своей правовой природе не относятся к числу договоров строительного подряда в целом, как и вообще договоров подряда, поскольку не предполагают передачи созданного результата работ заказчику. В этой связи Правила (нормы) о строительном подряде применяются к договору на выполнение работ по капитальному ремонту только по согласованной воле сторон.

Поскольку выполнение ремонтных работ, в т.ч. и по капитальному ремонту, по своей природе представляет возмездное оказание услуг, в случае, когда в договоре содержатся условия, исключающие применение коммент. параграфа, к договору на выполнение работ по капитальному ремонту будут применяться нормы о договоре возмездного оказания услуг (см. коммент. к гл.39).

"Иное" в данном случае может означать и исключение по соглашению сторон действия только отдельных статей _3, при этом не только диспозитивных, но и императивных.

6. Абз.2 п.2 коммент. статьи имеет в виду осложненный вариант договора - о сооружении объекта "под ключ". П.9 Руководства по составлению договоров подряда на капитальное строительство (Сборник "Строительство". М., 1996, с.56-84) называет так договор, заключаемый между заказчиком и подрядчиком, который предусматривает выполнение последним цикла "проектирование - строительные, монтажные и специальные строительные работы, предусмотренные строительными нормами и правилами, - сдача объекта в эксплуатацию". При этом по договоренности сторон в таком договоре заказчик может принять на себя часть работ, поставок и других обязательств, но ответственность за сдачу объекта "под ключ" остается за подрядчиком, который обязан сдать заказчику объект, готовый к эксплуатации, в соответствии с условиями договора (Строительство. Лицензирование. Заключение договоров. Приемка законченных объектов. Стандарты и технические условия. Экспертиза. М., 1996, с.59).

Соответствующая норма коммент. статьи предоставляет сторонам возможность дополнить договор "под ключ" определенными (сверх обычных) обязанностями подрядчика. Имеется в виду заключение широко используемых в международной строительной практике договоров "продукция на руки". По такому договору подрядчик должен не только завершить строительство всего объекта, но и передать персоналу заказчика технические и управленческие навыки и знания, необходимые для успешной эксплуатации объекта персоналом заказчика. В этом случае в соответствии с самой природой данных отношений подрядчик обязуется обеспечить успешный результат проводимой им профессиональной подготовки. Таким образом, риск, связанный с профессиональной подготовкой персонала заказчика, подрядчик принимает на себя (см. п.7 гл.11 Правового руководства по составлению международных контрактов на строительство промышленных объектов, подготовленного рабочей группой Комиссии ООН по праву международной торговли).

7. Заказчиком в договоре строительного подряда может быть, в принципе, любой субъект гражданского права - физическое или юридическое лицо, включая иностранцев.

При участии в договоре строительного подряда граждан учитывается действие п.3 коммент. статьи. В соответствии с Законом РСФСР от 26 июня 1991 г. "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" (Ведомости РСФСР, 1991, N 29, ст.1005) заказчиками могут выступать инвесторы, а также любые иные физические и юридические лица, уполномоченные инвестором (инвесторами) реализовать инвестиционный проект. При этом в случаях, когда заказчик не является инвестором, он наделяется правами владения, пользования и распоряжения инвестициями на период и в пределах тех полномочий, которые указаны в инвестиционном договоре, связывающем это лицо с инвестором.

Правомочия иностранцев инвестировать на территории РФ и соответственно участвовать в отношениях по строительному подряду определяются, в частности, Законом РСФСР от 4 июля 1991 г. "Об иностранных инвестициях в РСФСР" (Ведомости РСФСР, 1991, N 29, ст.1008).

Для случая заключения договора строительного подряда, отличающегося, в частности, специальным кругом лиц, выступающих на стороне заказчика, создана особая конструкция - государственный контракт на выполнение подрядных работ для государственных нужд (см. коммент. к _5 настоящей главы).

Деятельность, связанная с исполнением функций подрядчика в договоре строительного подряда, относится к числу лицензируемых. Постановление Правительства РФ от 24 декабря 1994 г. N 1418, а также Положение о лицензировании строительной деятельности, утв. постановлением Правительства РФ от 25 марта 1996 г. N 351 (СЗ РФ, 1996, N 14, ст.1456), охватывают строительство, реконструкцию и ремонт автомобильных дорог, выполнение строительно-монтажных работ для зданий и сооружений I и II уровней ответственности, иные виды строительно-монтажных работ. Лицензия может быть получена подрядчиком - юридическим лицом независимо от его организационно-правовой формы, а также индивидуальными предпринимателями (включая иностранных юридических и физических лиц). Лицензия действительна, в зависимости от того, кем она выдана, либо на территории РФ (если лицензия получена от федерального органа) или только определенного субъекта РФ (если она выдана или перерегистрирована компетентным органом данного субъекта РФ).

8. По поручению Правительства РФ Министерство архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ утвердило 10 июня 1992 г. Руководство по составлению договоров подряда на строительство в Российской Федерации (далее - Руководство), которое с самого начала предполагалось использовать в качестве методического пособия. В Руководстве, в частности, содержатся рекомендации относительно структуры договорных связей, порядка согласования предмета договора и других его условий, имущественной ответственности сторон за нарушение принятых обязательств, оснований приостановления работ и прекращения договора и др. Там же в качестве приложения приведены образцы договора подряда на капитальное строительство. Указанное Руководство сохранило свое значение. Имеется в виду, что стороны и теперь, заключая договор, могут использовать это Руководство в той части, в какой оно не противоречит ГК и иному действующему гражданскому законодательству. Для этого им нужно воспроизвести соответствующие положения Руководства в договоре.

9. Сложность отношений сторон при строительном подряде предполагает широкое использование примерных условий или примерных форм договоров, в т.ч. и приспособленных к отдельным видам строительных работ. В соответствии со ст.427 (см. коммент. к ней) для применения примерных условий (примерных форм договоров) необходимо, чтобы они были опубликованы в печати и, кроме того, в конкретном договоре должны содержаться отсылки к ним (при отсутствии таких отсылок примерные условия применяются к отношениям сторон в качестве обычаев делового оборота). В связи с тем, что Правительство РФ признало недействующими на территории РФ Правила о договорах подряда на капитальное строительство 1986 г., стороны могут использовать отдельные пункты этих Правил в режиме примерных условий. Для отношений с участием иностранных фирм роль примерных условий могут играть, кроме того, Международные условия договоров о строительстве, разработанные Международной федерацией инженеров-консультантов (Международное частное право. Сборник нормативных документов. Составитель Н.Ю.Ерпылева, М., 1994, с.176-207).

10. Содержащееся в п.3 коммент. статьи указание относительно правового регулирования отношений по поводу выполнения работ для личных потребностей гражданина (заказчика) означает, что в виде общего правила к соответствующему договору применяются нормы коммент. параграфа.

Такой вывод следует уже из того, что договор, направленный на удовлетворение личных потребностей граждан, прямо назван в п.3 "договором строительного подряда". И лишь в отношении прав заказчика должны действовать положения, включенные в _2. Следует также иметь в виду, что в силу п.3 ст.730 ГК при ненадлежащем выполнении или невыполнении работ по договору бытового подряда к отношениям, не урегулированным Кодексом, применяются Закон о защите прав потребителей и иные правовые акты, принятые в соответствии с ним, а в силу ст.739 ГК заказчик может использовать права, предоставленные покупателю по договору розничной купли-продажи (см. коммент. к этим статьям). Указанные нормы распространяются, как можно сделать вывод из п.3 коммент. статьи, и на отношения по договору строительного подряда, направленного на удовлетворение бытовых или других личных потребностей гражданина-заказчика.